Покупка земли по доверенности в 2026 году. Как не потерять деньги при сделке с представителем

Рынок 2026 года изменился: каждый третий участок продается по доверенности. Как безопасно купить землю, если собственник за границей? Разбор главных рисков и советы юриста по проверке документов.

 

Сделка с «невидимкой»: как безопасно купить землю, если собственник находится за границей

Рынок недвижимости 2026 года окончательно трансформировался. Если раньше личное присутствие продавца на сделке было "золотым стандартом", то сегодня каждый третий участок продается по доверенности. Собственники живут в других странах, в других регионах или просто не хотят тратить время на бюрократию. Как журналист, специализирующийся на правовых вопросах, я, Андрей Малов, разобрал для вас механику таких сделок, чтобы вы понимали, где именно кроется опасность.

В юридической фирме Malov & Malov мы наблюдаем эту тенденцию уже несколько лет: покупатели расслабились. Электронные реестры и цифровая подпись создали иллюзию полной безопасности. Нам кажется, что если документ есть в базе, то подвоха ждать неоткуда. Однако реальность, с которой мы сталкиваемся на практике, куда сложнее сухих строчек в базе данных. Покупка земли через представителя — это всегда уравнения со многими неизвестными, и я предлагаю вам подробный разбор того, как эти неизвестные найти.

 

Главный страх: доверенность отозвана пять минут назад

Самая распространенная ошибка, которую совершают покупатели, — это проверка доверенности за день или два до сделки. Вы заходите в реестр, видите, что документ действителен, и успокаиваетесь. Но юридическая природа доверенности такова, что отозвать ее можно в любой момент.

Представьте ситуацию: собственник, находящийся, скажем, в Азии или Латинской Америке, идет к местному консулу или нотариусу и пишет заявление об отмене доверенности. Пока эта информация дойдет до российского реестра, может пройти время. А если отзыв произошел у российского нотариуса, то он попадает в базу мгновенно. Если вы проверили документ утром, а сделку подписали вечером, есть теоретический риск, что в этот промежуток доверенность превратилась в тыкву.

Я всегда объясняю клиентам: проверка должна осуществляться непосредственно в момент подписания договора купли-продажи. Это не паранойя, это гигиена сделки в 2026 году.

 

А жив ли доверитель?

Это звучит цинично, но это юридический факт, который нельзя игнорировать. Действие любой доверенности автоматически прекращается в момент смерти доверителя. Проблема в том, что единой мгновенной базы, которая бы блокировала доверенности по факту смерти человека в ту же секунду, не существует, особенно если трагедия произошла за границей.

Представитель может даже не знать о случившемся и действовать добросовестно. Или, наоборот, знать и пытаться быстро продать актив, пока информация не стала официальной. Поэтому в нашей практике мы настоятельно рекомендуем перед подписанием документов требовать видеосвязи с собственником. Видеть человека в день сделки, убедиться, что он жив, здоров и подтверждает свои намерения продать участок именно на этих условиях — это лучший способ защиты.

 

Куда уходят деньги?

Еще один тонкий момент, который часто упускают из виду, — это получатель платежа. В тексте доверенности должно быть четко и недвусмысленно прописано право представителя не просто "продать участок", а именно "получать деньги" от покупателя.

Если такой фразы нет, а вы перевели средства на счет представителя (брата, свата, риелтора), считайте, что вы подарили эти деньги постороннему человеку. Юридически вы не выполнили обязательство по оплате перед собственником. Впоследствии владелец земли может появиться и законно потребовать расторжения сделки или повторной оплаты, так как он своих денег не видел.

Мы всегда советуем переводить средства только на счет титульного собственника недвижимости, даже если сделку ведет доверенное лицо. Это создает прямой финансовый след между покупателем и продавцом, который невозможно оспорить.

 

Не дайте себя запутать юридическими терминами

Сложность таких сделок часто заключается в том, что мошенники или некомпетентные посредники пытаются усыпить бдительность покупателя обилием бумаг. Вам могут показывать красивые бланки с печатями, но суть всегда кроется в деталях полномочий. Не стесняйтесь читать каждое предложение. "Генеральная доверенность" — это бытовом термин, в юриспруденции важен конкретный список полномочий.

Если вы хотите еще глубже погрузиться в тему и понять, какие именно пункты должны быть в документе, чтобы обезопасить себя от потери средств, рекомендую изучить полезный источник, где разобраны конкретные схемы защиты капитала.

Покупка участка у представителя в 2026 году — это нормальная практика, но она требует повышенного внимания. Не бойтесь показаться дотошным. Требуйте свежую выписку из реестра нотариата в минуту сделки, настаивайте на видеозвонке с собственником и внимательно следите за тем, на чей счет уходят ваши деньги. В конце концов, ваша задача — стать счастливым владельцем земли, а не героем судебной хроники.

Войдите:

• Отправить